海南新政解讀：新起點(diǎn)、新規(guī)則、新格局

      在經(jīng)歷了一個(gè)瘋狂旺季周期后，全島各個(gè)城市板塊呈現(xiàn)出來的“跳漲”價(jià)格和“零庫存”的市場現(xiàn)象，瓊海、?？?、 三亞 、五指山相繼出臺(tái)調(diào)控細(xì)則后，讓我們對(duì)市場的真實(shí)現(xiàn)狀和調(diào)控后的走勢，有點(diǎn)看不清、抓不住的感覺?，F(xiàn)將主要觀點(diǎn)梳理，供大家參考。

市場：歸零后的新起點(diǎn)

      剛剛經(jīng)歷的旺季周期，全島市場“整體的清盤和歸零”，讓各大企業(yè)在一定程度上回到了同一起跑線（比如產(chǎn)品），給了大家一次糾錯(cuò)和重新審視市場的機(jī)會(huì)（比如城市進(jìn)入、開發(fā)策略、產(chǎn)品定位等）。如果暫且拋開調(diào)控政策，當(dāng)前的階段，應(yīng)該是各大企業(yè)相對(duì)安逸的狀態(tài)，階段性的銷售指標(biāo)、現(xiàn)金流、庫存壓力等，絕大多數(shù)往年擔(dān)心的問題，至少在現(xiàn)階段不存在，拿地、補(bǔ)貨好像是前一階段大家的工作重點(diǎn)；而調(diào)控政策出臺(tái)后，可能大家擔(dān)心的問題開始多了起來。

政策：城市細(xì)則加碼，從C端到B端的雙向調(diào)控

      4.14政策出臺(tái)后，我們的理解是，政策相對(duì)溫和，雖然市場拐點(diǎn)的信號(hào)不可逆，但有緩沖的時(shí)間周期，而且更多的限制是在C端，所以我們認(rèn)為對(duì)市場的走勢判斷沒有那么悲觀，但是在 瓊海 、海口、三亞，尤其是五指山出臺(tái)調(diào)控政策后，明顯感覺各城市的調(diào)控細(xì)則在加碼，嚴(yán)厲度超預(yù)期，現(xiàn)將三個(gè)影響比較大的政策做一次分析。

五指山等中小市縣增加非本省戶籍居民家庭社保要求

      非本省戶籍居民家庭XG1套住房的條款，其實(shí)對(duì)市場的影響是相對(duì)有限的，對(duì)絕大多數(shù)項(xiàng)目來講，不會(huì)傷筋動(dòng)骨，而增加社保要求，則是致命的，尤其是博鰲、五指山等城市板塊，本項(xiàng)條款意味著市場急剎車，直接進(jìn)入冰凍期，而相對(duì)海口、三亞等板塊分布廣的城市，彈性空間就較大（大家可參看XG范圍），因此，后期其他城市的調(diào)控細(xì)則，可能會(huì)直接影響該城市短期是否還有市場窗口期。

大幅提高產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營比例

      提高產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營比例，而且至少是提高到70%的持有，?？诟?0%，該項(xiàng)游戲規(guī)則的改變，相信影響了很多企業(yè)在取地上的策略，前期涉及到商服用地、旅館業(yè)用地比例高的項(xiàng)目開發(fā)，可能企業(yè)都要重新審視，會(huì)改變很多企業(yè)的城市進(jìn)入和拿地策略。

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      對(duì)于本地中高收入群體基數(shù)小、規(guī)模不大的現(xiàn)狀，二套房首付提高到70%，未來將極大影響?？诟纳菩枨?，尤其是在海口本輪價(jià)格較大幅度上漲后，二套房的首付門檻，將拒絕掉大量改善需求。

后期研判：新規(guī)則下帶來新格局

      基于上述細(xì)則嚴(yán)格執(zhí)行的前提下，海南錦誠認(rèn)為，后期市場可能會(huì)出現(xiàn)以下特點(diǎn)：

      第一 ，政策消化期縮短，全島市場成交下行加速，非調(diào)控城市和區(qū)域，當(dāng)前有一定的島外市場窗口期，下個(gè)旺季周期，全島進(jìn)入島外客戶市場萎縮的大環(huán)境；

      第二 ，從市場成交量的影響程度看，三亞可能醉小，?？诘挠绊憚t較大，島外市場和本地市場雙殺，雖然?？诿嫦驆u外客群的主要板塊未納入XG區(qū)域，但我們認(rèn)為，如果?？谠谳^高單價(jià)的前提下，下半年的島外市場容量不容樂觀；

      第三 ，五指山、博鰲等雙暫停和XG的城市板塊，很可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，無地可拿、市場蕭條，供求兩端都停滯的狀態(tài)；

      第四 ，從價(jià)格走勢看，三亞的城市價(jià)格將在當(dāng)前條件下基本站穩(wěn)，?？诘膬r(jià)格則將出現(xiàn)板塊分化，很多區(qū)域當(dāng)前呈現(xiàn)的尾盤價(jià)格，或者是以島外客戶支撐的價(jià)格，可能不具有持續(xù)性，會(huì)出現(xiàn)一定幅度的回落；

      第五 ，各大城市價(jià)格梯度將表現(xiàn)的更加明顯，依附于核心城市周邊的市縣將會(huì)有更大機(jī)會(huì)；

      第六 ，三亞可能成為多數(shù)傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)進(jìn)不去，也不敢去或者說不想去的城市；

      第七 ，原有價(jià)紙看低的城市，可能成為企業(yè)布局的重點(diǎn)，因?yàn)樾碌挠螒蛞?guī)則，可能城市的競爭格局在未來兩年會(huì)有微妙變化。

應(yīng)對(duì)策略：踩對(duì)步點(diǎn)、抓住新規(guī)則下的新機(jī)會(huì)

      第一 ，謹(jǐn)慎判斷本次調(diào)控的影響周期，合理判斷后續(xù)開發(fā)規(guī)模和入市時(shí)間；

      第二 ，尋找調(diào)控后的市場有效需求，針對(duì)性地進(jìn)行新入市產(chǎn)品設(shè)計(jì)；

      第三 ，重新審視城市價(jià)紙和企業(yè)發(fā)展模式，抓住市場重新洗牌的機(jī)會(huì)，尋找適合的城市和土地進(jìn)入。