海南樓市現(xiàn)狀：多項目無房可賣，有預售的停不下車

環(huán)保督察風暴的來臨，將海南的地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)保護的矛盾推上風口浪尖。

“財政過分依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)指到哪兒，政府規(guī)劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態(tài)”。針對此前中央環(huán)保督察組狠批 海南房地產(chǎn) 行業(yè)對當?shù)厣鷳B(tài)的破壞，海南多地勁吹整改之風。

已經(jīng)停工的日月灣

從文昌到三亞，整改工作正在進行之中，包括文昌清瀾半島漁人碼頭、魯能山海天精品酒店，萬寧日月島填海項目，三亞鳳凰島、小洲島度假酒店項目等，均被實施暫停建設、暫停營業(yè)等措施。

2017年至今，海南出臺多個樓市調控政策。重政之下，海南樓市走向如何？日前，成都商報記者專赴陵水、萬寧以及?？谌齻€海南購房熱門區(qū)域。

機場

寒流之下，穿梭的樓盤接機車

葉阿姨今年又到三亞過冬了。

海南?？谑?/a>區(qū)

從2009年在三亞買了房，每年冬天葉阿姨和老伴都要飛到三亞過冬，直到開春暖和后3月份左右才返回成都。同葉阿姨一樣在海南置業(yè)過冬的人不在少數(shù)，他們有個共同的代名詞：“候鳥人”。 據(jù)海南省官方數(shù)據(jù)顯示，“候鳥人”這個群體以老人、小孩為主，目前整個海南省的候鳥人數(shù)已超過45萬。

1月的海南，已是上島過冬的旺季。但因為寒流影響，這里沒有想象中的溫暖。記者走出三亞鳳凰機場，陰沉的多云天氣，十五度左右的溫度，加上較大海風，若不是道旁的棕櫚樹提醒，不會覺得已經(jīng)到了熱帶城市。

在機場，穿梭著不少接機的樓盤接駁商務車，他們的忙碌證實著海南度假物業(yè)的熱度依然未減。如今，仍有許多旅游度假項目在冬季出臺“登島購房優(yōu)惠計劃”，低價的雙飛往返加住宿的購房套餐，如果成交還可抵房款，這也吸引了不少購房者飛赴海南看房選房。

千畝大盤

各地牌照車出入，入住超9成

和兩三年前相比，島上的大盤清水灣、神州半島這類數(shù)千畝的項目，生活氛圍愈發(fā)濃厚。在這類度假住區(qū)，街道上往來的各地牌照的車輛數(shù)量明顯增多，較早批次的住宅能看到不少進出的業(yè)主，入住率幾乎達到90%以上。

神州半島入住率已很高

同時這些項目的集中商業(yè)或者臨街商鋪，也已基本全部開業(yè)。幾年前這里的商家還停留在裝紗窗、安窗簾等基本配套，現(xiàn)在則開業(yè)了不少超市、蔬菜店、水果店、藥店、干雜店和各類地方特色的飯館，除了海鮮大排檔，重慶飯店、東北水餃等餐廳內都有不少人光顧。

來到雅居樂·清水灣當日，天氣較冷，但在小區(qū)的廣場里，仍有許多老人興致勃勃地跳著廣場舞；在碧桂園珊瑚宮殿，也有業(yè)主自發(fā)的文藝表演，在社區(qū)廣場上舉行。

售樓部

多項目無房可賣，有預售的停不下車

和社區(qū)內豐富的業(yè)主活動不同，這些項目的售樓部內，情況卻大相徑庭。曾經(jīng)，各大售樓部一到冬天就迎來旺季，現(xiàn)在取而代之的是各種牌照的私家車。

“今年的購房者比往年少了不少。”清水灣的置業(yè)顧問如此陳述，這種現(xiàn)象對于旺季的清水灣是少有的事。事實上，從三亞至?？?，多個售樓部都較往年清靜了不少。據(jù)置業(yè)顧問透露，“無房可賣”是其主要原因，因為預售證難拿，很多項目都只能一棟一棟的賣，并且都是開盤售罄的格局。

碧桂園珊瑚宮殿由于 沒有預售證的項目售樓部，僅有一些購房者在簡單咨詢，而有樓可售的項目，則連車都停不了。碧桂園珊瑚宮殿據(jù)說將在次日開售十余套別墅產(chǎn)品，當天從道路兩旁到售樓部門口都找不到空余車位。而在萬寧，同樣有貨源的中海·神州半島，售樓部現(xiàn)場也有不少客戶在進行咨詢了解。

樓市調控

從到場就下單到價格趨穩(wěn)預售難拿

去年一年，海南相繼出臺多個樓市調控政策，并且除島內的XG政策外，三亞、海口、瓊海、五指山等城市都出臺了相應的政策。

“2016年末到2017年初的那個冬季，島上的項目經(jīng)歷了一次較明顯的漲幅，三亞新房均價基本都在3萬以上，高端項目更是明顯?！庇袠I(yè)界人士告訴記者，上個冬季的價格變化，給全島帶來蝴蝶效應，一些非熱點城市，也迎來一次較大的成交。

陵水 雅居樂清水灣 小區(qū)周邊

“上個冬天，購房者基本到場就下單。今年來看，購房者下單考慮的時間變長，各項目的價格也趨于穩(wěn)定?！庇袠I(yè)界人士稱，今年大家的情況都差不多了，因為所有項目都要面對拿預售證難的問題?！痹诓簧俜康禺a(chǎn)從業(yè)人員看來，剛剛開篇的2018年市場已趨于良性，整體走向穩(wěn)定，購房者也回歸理性，但要面臨的問題是——每年11月份-次年2、3月的購房旺季，如今許多樓盤陷入難拿預售證而無房可售的窘境。

事實上，早在去年3月海南省住建廳便召集42家房企和28家中介機構召開座談會，明確對銷售價格超過備案價格5%以上、隨意漲價的，責令限期整改、暫停網(wǎng)簽、停發(fā)后期預售許可。此外，在去年9月海南還出臺新規(guī)，要求提高商品房預售條件，除采取裝配式建造的建筑可按原預售許可條件批準預售外，其余建筑應在主體工程封頂后方可批準預售。同時，還出臺了“停批100平以下商品房”等政策……一系列舉措均有效抑制了房價，讓海南市場趨于穩(wěn)定。

購房條件

100平米以下戶型難覓 多項目要求全款

成都商報記者了解到，在陵水，整個清水灣灣區(qū)都只能接受全款買房而不支持按揭。這一方面是由于多家銀行貸款收緊，沒有放款額度；另一方面則是由于預售證難拿，項目開盤周期加長，給回款帶來了難度。

據(jù)神州半島一名工作人員介紹，目前在萬寧是支持按揭購房的，但如果是開發(fā)商將產(chǎn)品包銷給其他團隊，這些團隊抗風險壓力較小，回款壓力大，則會要求全款。

雅居樂清水灣項目

另據(jù)記者了解，目前，在三亞、萬寧、文昌和?？诘鹊?，依然支持按揭。而在以外地購房者為主的度假房聚集區(qū)，比如陵水等地，絕大多數(shù)項目仍以全款為主，此外三亞也有部分項目要求全款。

在選擇購房區(qū)域上，由于三亞重點區(qū)域對外地人XG，且整體房價相對較高，這也讓萬寧、文昌以及?？诓糠址荴G區(qū)域成為不少外地購房者優(yōu)先考慮地點。

購房人群

度假養(yǎng)老是主流 運動親子成新增

在海南記者發(fā)現(xiàn)，如今海南的購房群體組成已經(jīng)有了明顯的變化。從前，老年人是主要的購房群體，但如今，整個購房群體變得更加豐富。

在三亞、陵水，目前居住人群以老人和家庭為主，這里溫度更高，也比較干燥，更加適合老人生活，居住者的需求是以養(yǎng)身和體驗為主。

而神州半島所在的萬寧，由于適宜沖浪等海上運動，開發(fā)商也有針對性地推出以親子運動為主題的推廣思路，在項目中設置了沙灘俱樂部、游艇俱樂部、沖浪冬令營等，一到旺季就能開展各種親子營活動，使得這里成為許多小孩子的樂園。另一方面，島上配有亞洲前十的高爾夫球場，這也成為許多高球愛好者的天堂。

神 州半島的高爾夫球場

相較之下，?？诘馁彿空邉t更加年輕化。這里都市感氛圍醉高，生活配套也走出社區(qū)底商，有了非常成熟的購物商場。教育和醫(yī)療也能依托城市原本配套，因此，對于許多年輕一點的家庭來說，這里是更佳的選擇。

對于不同區(qū)域的房價，也有了一定的差異。記者了解到，在三亞，住宅的平均單價達到3萬以上；而清水灣的價格則在2.5-3萬左右，部分價格略低項目單價在2.2萬元；而在萬寧，許多度假物業(yè)的單價則在2.2-2.7萬元左右；另外，不少外地人到?？谫彿?/a>往往更加青睞西線，這一線均價在1.6萬元左右。同時，在海南買房，是否看海也是一個重要的指標，往往 海景房 會比非海景房的價格高上4000-8000/平米左右。

海南購房貼士

購房須知：

1、 海南近期進入全省調控階段，不過除了個別區(qū)域需要本省戶口或購買1-2年社保外，多數(shù)區(qū)域內，外地戶口以家庭為單位均可購買1套房。

2、清水灣目前所有樓盤需要全款，其余區(qū)域多數(shù)支持按揭。二套房首付為七成。

3、海南冬季日均在20℃左右，但?？谙鄬Τ睗瘢缃褓彿空叨鄶?shù)更青睞在海南東線的陵水、萬寧、文昌等地購房。

交通方式：

1、乘坐飛機可以直達 三亞 鳳凰機場以及海口美蘭機場；

2、在三亞、陵水、萬寧、神州、文昌、 瓊海 、?？诘鹊鼐熊壍澜煌ǎ鶃砭沙俗鴦榆嚫哞F出行；

3、海南的高速公路均為免費通行。

氣候條件： 海南全年平均氣溫在18~33℃，不同城市有一定的溫差，全年都相對溫暖，醉冷時著薄羽絨服即可。

飲食習慣： 海南臨海，有豐富的海鮮，口味偏咸、甜、酸，整體較清淡。

醫(yī)療條件： 目前多家項目均有醫(yī)療配套，能滿足居民的生活治療，但?？谑凶鳛楹Ｄ鲜鞘?，醫(yī)療相對成熟，區(qū)域內有多家三甲醫(yī)院。

臻房小編后記：海南樓市季節(jié)性非常強，資產(chǎn)化特征明顯。海南樓市調控反其道而行之，史無前例地“限小”，為增加自住率，緩解公共服務設施的壓力？不是的。海南本就是一個“國際旅游島”，海南房地產(chǎn)的未來紙得期待，早買早劃算。海南繼續(xù)加強樓市調控，海南的房子會越來越少，一房難求的地步。 海南買房 要盡早。