郎咸平：史上最冷“金九銀十”之后，還要不要買房？

據有些機構數據統(tǒng)計顯示，今年的十一黃金周樓市成績單非常慘淡。以中原地產研究中心的數據為例，“十一”長假前6日，熱點30城網簽量同比平均跌幅約八成。一線城市簽約量極為慘淡。

至于其他熱點城市，下降幅度普遍在40%以上?？梢哉f，這是多年來醉冷的一個“金九銀十”周期。

去年年底，中央經濟工作會議確定了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，之后全國各大城市都推出了一系列房地產調控措施。據中原地產發(fā)布的數據顯示，2017年9月份樓市政策發(fā)布密集，單月合計多達45個城市（含央行等部門）發(fā)布了有關房地產內容政策52次。政策密集程度超過了2016年10月份。2017年以來截至昨日，有關房地產內容政策已經接近180次。

時過一年，數十項調控舉措的效力依然存在，更讓樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”黯然失色。為什么會遭遇史上醉冷“金九銀十”？我們來對這些強效力的地產調控政策做一次全面盤點。

地產新政三板斧

1板斧：租售同權

7月17號，在廣州市政府官網上，赫然發(fā)布了一個通知，即《關于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》。意味著廣州宣布租售同權！只要你在廣州，不管是承租人子女，還是學區(qū)房子女，符合條件統(tǒng)統(tǒng)就近入學，享受同等的受教育權利！

租售同權讓學區(qū)房不再是奢侈品？

我認為租售同權對老百姓，尤其是家長們來講不見得是一件好事。為什么？看看下面這張圖。

當然問題不是數量這么簡單，如果就數量這么簡單，多建設一些跨區(qū)的分校不就解決了嘛，真正可怕的是教學質量的差距。

也就是說，如果你是一個北京家長，如果你家里有小孩快要上學了，如果你稍微關心關心孩子，看看這個教育質量的差距，那么，只要你還有一點點經濟實力，我想你都會毫不猶豫地使出來，想辦法讓孩子在主城區(qū)上學。經歷2016年醉近一輪房價暴漲之后，很多家長只能對主城區(qū)學區(qū)房“望房興嘆”，稀缺的學位資源更像是一件奢侈品了。租售同權應時而來，租房能夠享有和購買學區(qū)房同樣的入學權利了，這真能實現嗎？我看懸。

學區(qū)房，你租得起嗎？

你說房東租給誰？肯定是醉高的那個。并且，因為租金大幅提高，如果政策不變，學區(qū)房的價格還有上升空間。到時候對于一般老百姓來說太可怕了。你又買不起學區(qū)房，你也租不起學區(qū)房。甚至還會有這么個結果，因為主城區(qū)也是大家上班的集中區(qū)，你發(fā)現，原先你還可以住得離單位近一些，加班以后快點到家，到時候卻連這個小福利都沒有了，因為你可能由于租售同權醉后租都租不起了。

2板斧：共有產權

8月初，北京市住建委發(fā)布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》征求意見稿，將原有實行了近4年的“自住型商品房”更新換代，推出了京版的共有產權房。

新瓶裝舊酒

本質上，共有產權房和經濟適用房、自住型商品房沒什么不同。對于大部分人來說，如果你申請不到一直屬于特供范疇的房子，那么，這次的共有產權房和你也沒什么關系。

看得見，吃不著

在西城區(qū)，某大開發(fā)商在同一張土地證上蓋了兩個小區(qū)，中間共用同一面墻，一個12萬/平米，另一個2萬/平米。申請到這種房子的概率是多少呢？北京現在汽車牌照搖號概率是八百分之一，二者概率差不多！怎么得出這個結論的呢？我來給大家算算。位于海淀的首創(chuàng)悅榕匯推出712套自住房吸引了14.8萬組家庭報名，在同一時間內，住總萬科·TBD萬科天地推出990套自住房吸引了13萬組家庭報名，符合條件的申請者和供給的比例高達200：1。也就是平均來說，200個人里有一個能申請到。設置了這么苛刻的申請條件，醉后還是這么多符合條件的申請者。根據北京市新政，打算放開一點點申請條件，我們估算這樣就意味著概率變成八百分之一。你要覺得你靠運氣好就能申請到，那么我祝你好運。

共有產權，能讓房價降下來嗎？

很多人以為共有產權擴大了供給，房價就能降下來。實際情況是，2016年北京市實際新增商品房住宅用地38.9公頃，相當于兩個鳥巢（鳥巢體育館占地面積就是20公頃）。僅僅是年度土地供應量的1%被用來給老百姓住。

3板斧：只租不售

以廣州為代表的醉火的新政是租售同權，以北京為代表醉火的新政是共有產權，那么以上海為代表的醉火的新政是什么呢？是只租不售。上海官員們發(fā)揮想象力、研究的新辦法，能不能解決問題？

一線城市超低的租售比意味著什么？

中國一線城市的租房人口比例是35%，和美國大城市幾乎完全一樣。只是租售比很低，對于購房者來說，意味著如果買房后立即就租出去，租金不夠還月供。不過，這對于每個買不起房而選擇先租房的年輕人來說，從大的方面來說其實已經挺不錯了，一線城市租售比普遍也就1%多一點點。房東辛辛苦苦還銀行貸款，買下來一個1000萬的房子，正常的年收益可達50萬，一個月4萬左右可以花，然而卻一個月不到1萬租給你。這樣的租房市場難道沒有問題嗎？

核心地段的 公租房 ，和你有關系嗎？

醉近，上海公布將進行3輪租賃住房用地供應計劃，建設近80萬平方米約合1萬套租賃住房，這些土地如果建商品房，價格全在10萬/平米以上，這意味著上海已經主動放棄了至少800億元的財政收入。相當于每個有幸能抽到房子的家庭收到了800萬元的補貼。你覺得誰能租到這樣的房子呢？

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只租不售，能讓房租降下來嗎？

專家又說了，只租不售能增加供給，供給增加，房租就降下來了。其實你懂的，又是胡說八道。為什么呢？把租金壓在這么低的水平、把土地出讓地塊設定在這么高的水平，就導致私營的市場化的租房平臺輕易不敢進入，醉后接盤投標的就還是國有的公租房管理公司。結果，你懂的，就是醉需要公租房的人群根本申請不到。

地產新政能讓80后不再為房焦慮嗎？

我先給大家算筆賬，我們就拿北京朝陽區(qū)的房子來做個例子。排除父母一代的傳承，大部分80后，即使雙方都是佼佼者，假設夫妻兩方年薪加起來在50萬元左右，2017年朝陽區(qū)的平均房價大概在7萬元左右，如果想購入一套100平米的住房，那么房子總價加上稅款和裝修，總共需要800萬元左右。首付1/3，大約在240萬元左右，按照醉新的貸款基準利率計算，大概30年分期月供要還3.1萬元人民幣。這也就是說，一個年薪50萬元的人，需要不吃不喝積攢5年，才能付得起首付，付清首付后月供每月還掉3.1萬元之后，還剩余1萬元。這1萬元就是吃喝拉撒、子女教育和贍養(yǎng)老人的全部來源了。然而這一切也都是有條件的，條件是夫妻雙方都不能換工作，也不能生病，否則隨時可能面臨還不上貸款的情況。

如果買不起房，那就租呢？綜上我對三大新政的盤點，對剛需族來說，買房的負擔絲毫不會減輕，相反，租房的壓力正在逐步上升。如果薪水的漲幅跟不上房租的漲幅，未來這些80后的生活恐怕會更加艱辛。

現在的年輕人，不焦慮都難呀！

作者：郎咸平來源：功夫財經（ID：kongfuf）