加息預(yù)期驟起 房地產(chǎn)市場迎“寒冬”

今年春節(jié)前后，央行進行的兩項看似不起眼的操作，可能預(yù)示著房地產(chǎn)市場寒冬將至。

2月3日，春節(jié)后的首個工作日，央行上調(diào)SLF利率，隔夜品種上調(diào)35個基點至3.1%，7天和1個月品種均上調(diào)10個基點，分別至3.35%和3.7%。此前的1月24日，央行上調(diào)MLF利率，其中6個月和1年期的中標利率分別為2.95%、3.1%，上升10個基點，這也是央行在MLF操作歷史上的首次上調(diào)利率。

與此同時，央行還連續(xù)多日實施資金凈回籠。

SLF又稱“常備借貸便利”，是指央行向商業(yè)銀行借款，再由商業(yè)銀行通過信貸投放的方式注入市場，但期限較短。SLF利率的提高，意在通過資金價格杠桿，約束信貸規(guī)模的增長速度。MLF又稱“中期借貸便利”，與前者功能類似，但期限稍長。

央視在隨后解讀中表示，央行上調(diào)了給金融機構(gòu)提供資金時收取的利率，而沒有上調(diào)存貸款基準利率，所以這次上調(diào)不等于加息。但業(yè)內(nèi)人士分析，短期和中期借款利率均有提高，意味著央行將加強對信貸的約束。

其作用機制為，通過此舉向銀行貸款形成利率傳導，從而控制銀行發(fā)放信貸的增速和規(guī)模。至于加息，大部分分析人士認為，從美國加息帶來的資本流出壓力來看，并不能完全排除這種預(yù)期。

這一操作被認為是去年底中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于“降杠桿”思路的體現(xiàn)，但業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這對房地產(chǎn)業(yè)而言絕非好消息。

海通證券首席經(jīng)濟學家姜超就認為，央行對貨幣市場加息的結(jié)果，意味著房貸利率存在大幅上調(diào)的風險。去年房地產(chǎn)市場異常繁榮，本來就沒有人口結(jié)構(gòu)的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對部分一二線城市投機購房XG限貸的鋪開，房地產(chǎn)市場銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行，而地產(chǎn)市場的嚴冬或?qū)⒌絹怼?/p>

根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，2016年全年人民幣貸款增加12.65萬億元，同比多增9257億元。分部門看，住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元，占比44.9%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，信貸是影響房地產(chǎn)市場的諸多因素中，醉為關(guān)鍵的一項。目前來看，加息或者變相加息的可能性已經(jīng)出現(xiàn)。

2015年以來，央行共5次降息，使得當前的利率水平處于低位，這不僅間接促成了市場的繁榮，也令房企的融資成本大幅下降。去年以來，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債利率都創(chuàng)下歷史新低，不少在港上市房企增加人民幣債務(wù)，提前贖回美元債，從而改變債務(wù)結(jié)構(gòu)。

但到年末，房企發(fā)行公司債的規(guī)模大幅下降，監(jiān)管層也對房企募集資金的使用情況加強跟蹤。多數(shù)機構(gòu)分析，房地產(chǎn)業(yè)面臨的寬松信貸環(huán)境正在消失。此次央行上調(diào)SLF和MLF利率，被指更加確認了這一趨勢，無論在開發(fā)端還是銷售端，房企都將受到信貸收緊的制約。

根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，去年下半年以來，作為房企主要資金來源的“定金及預(yù)收款”和“個人 按揭貸款 ”增速出現(xiàn)總體下滑趨勢。其中 定金 及預(yù)收款增速由上半年的34.1%下降到年末的29.0%，個人按揭貸款增速由上半年的57.0%下降到年末到46.5%。

張大偉認為，預(yù)計今年房地產(chǎn)市場成交量將有兩成的跌幅空間，房價也會出現(xiàn)下調(diào)。他還表示，即將召開的全國兩會，有可能是貨幣政策調(diào)整的重要窗口期。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)還顯示，今年1月，全國土地市場比去年四季度繼續(xù)降溫，全國成交的單價超過10億、溢價率超過100%的地塊只有17宗，大部分熱點城市土地成交溢價率低于去年平均水平。