一二線城市沉寂之后 輪到三線樓市崛起了？

醉近大部分一線城市和熱點(diǎn)二線城市實(shí)施了嚴(yán)厲的調(diào)控政策。那三線城市是否也受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，還是說(shuō)，三線城市的樓市將一枝獨(dú)秀，漲起來(lái)？德銀中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張智威等在報(bào)告中詳細(xì)地闡釋了這一問(wèn)題。

三線城市：衛(wèi)星城vs非衛(wèi)星城

據(jù)德銀報(bào)告統(tǒng)計(jì)，從宏觀角度而言，三線城市的房地產(chǎn)前景是非常關(guān)鍵的。從銷售面積而言，2016年三線城市的土地拍賣面積占全國(guó)的70%，三線城市還占據(jù)了全國(guó)房地產(chǎn)touzi的46%。

德銀稱，首先應(yīng)該注意的是，三線城市內(nèi)部是具有多樣性的，也就是說(shuō)，不同的三線城市之間的房?jī)r(jià)有著很大的不同，尤其是衛(wèi)星城和非衛(wèi)星城之間。

衛(wèi)星城，主要是指距離一線城市和熱點(diǎn)二線城市200公里以內(nèi)，或1小時(shí)之內(nèi)高鐵車程的城市。2015年年中以來(lái)，這些衛(wèi)星城跟隨著一線城市和熱點(diǎn)二線城市，房?jī)r(jià)有了較大的漲幅。而非衛(wèi)星城的三線城市，房?jī)r(jià)走勢(shì)就要弱很多了。

三線城市的地價(jià)是否引導(dǎo)房?jī)r(jià)？

德銀的答案是：是的。如下圖所示，藍(lán)色線指的是三線城市前6個(gè)月的平均土地拍賣價(jià)格漲幅，橙色線則是當(dāng)前月份的房?jī)r(jià)漲幅。兩個(gè)數(shù)據(jù)的相關(guān)性高達(dá)0.9。這意味著，三線城市的地價(jià)是引導(dǎo)房?jī)r(jià)的。

未來(lái)幾個(gè)季度三線城市的樓市如何走？

德銀認(rèn)為，對(duì)于非衛(wèi)星城的三線城市，盡管并沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控措施，但是預(yù)計(jì)地價(jià)和房?jī)r(jià)也會(huì)有所回落。這有兩個(gè)原因：首先，近兩年這些城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)相對(duì)較弱，意味著這些城市并不受“投機(jī)”資金的喜愛(ài)；其二，這些城市并不是一線城市和熱點(diǎn)二線城市的一個(gè)良好的可替代項(xiàng)。因此，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的 樓市調(diào)控 趨嚴(yán)，并不會(huì)使這些城市的樓市漲起來(lái)。

衛(wèi)星城的情況則要不同了。首先，這些城市的房?jī)r(jià)漲幅要遠(yuǎn)高于非衛(wèi)星城，其2016年11月的同比漲幅超過(guò)14％。第二，更加重要的是，這些城市距離一線城市和熱點(diǎn)二線城市很近。一線城市和熱點(diǎn)二線城市的嚴(yán)厲調(diào)控政策還將會(huì)持續(xù)，因此touzi資金將會(huì)流向這些衛(wèi)星城。

除此之外，德銀認(rèn)為，衛(wèi)星城的樓市相對(duì)不同還有一個(gè)原因：盡管衛(wèi)星城的房?jī)r(jià)緊跟一二線城市，但它們的平均土地拍賣價(jià)格和較冷門的二線城市差不多，要遠(yuǎn)低于一線城市和熱點(diǎn)二線城市。這意味著，這些衛(wèi)星城的土地價(jià)格還有進(jìn)一步上漲空間。如果是這樣的話，那么這些城市的樓市上漲將會(huì)比其他城市更加持久。

因此，德銀認(rèn)為，包括一線城市，二線城市和非衛(wèi)星城的三線城市的房?jī)r(jià)不久后將失去上漲勢(shì)頭，醉不確定的就是作為衛(wèi)星城的三線城市了，該不確定主要來(lái)自其對(duì)一線城市和熱點(diǎn)二線城市的可替代性。

另外，在土地銷售開(kāi)發(fā)方面，德銀注意到一個(gè)很有趣的現(xiàn)象：在去年11月和12月，其他城市的土地銷售增長(zhǎng)率都是負(fù)的，而衛(wèi)星城的增長(zhǎng)確是正的。這還不足以說(shuō)明，衛(wèi)星城的房地產(chǎn)業(yè)將一定會(huì)一枝獨(dú)秀，但起碼是一個(gè)非常紙得關(guān)注的現(xiàn)象。