樓市調(diào)控新政狙擊炒房客 最長(zhǎng)限售期五年

正逢樓市“金九銀十”，調(diào)控風(fēng)暴再度來襲。22日至23日，短短兩天內(nèi)，共有包括長(zhǎng)沙、重慶、南昌、南寧、貴陽、西安、石家莊等七座省會(huì)城市或直轄市聯(lián)動(dòng)加碼 樓市調(diào)控 措施。其中，除西安側(cè)重在銷售端控制房?jī)r(jià)外，其余六城的調(diào)控重點(diǎn)都是“限售”，限售年限在兩年、三年乃至五年不等。

對(duì)照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上周發(fā)布的8月醉新房?jī)r(jià)，此次展開調(diào)控的城市呈現(xiàn)環(huán)比繼續(xù)上漲、同比漲幅明顯的特征，調(diào)控的加碼正體現(xiàn)了因城施策的“精準(zhǔn)性”，更預(yù)示四季度將繼續(xù)貫徹“哪里房?jī)r(jià)上漲明顯，調(diào)控就指向哪里”的方針。而從此輪調(diào)控的方向看，主打限售，即劍指“短線炒房”。

醉長(zhǎng)限售期達(dá)五年

梳理各地限售政策：石家莊在XG的同時(shí)明確，新購住房(含二手房)五年內(nèi)不得上市交易；重慶方面，主城區(qū)新購新建商品住房和二手住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿兩年后才能上市交易；貴陽規(guī)定，在當(dāng)?shù)刭徺I新建商品住房，三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；南寧則是限售升級(jí)，在市區(qū)(不含武鳴區(qū))法人單位購買二套及以上住房限售兩年；南昌要求，全市范圍內(nèi)所有新交易的住宅，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓；長(zhǎng)沙除XG升級(jí)外，規(guī)定當(dāng)?shù)刭徺I的商品房(含二手房)，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證三年后才能再次出售。

上述城市并不單純“限售”，還有配套政策疊加。如在此次調(diào)控較為嚴(yán)厲的長(zhǎng)沙，根據(jù)新規(guī)：自9月23日起，除新購商品房三年內(nèi)限售外，長(zhǎng)沙市戶籍已有一套房的，需要取得首套房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證三年后才能買第二套房，外來戶則XG一套，需要出具24個(gè)月以上的所得稅或社保繳納證明。此外，南昌的新規(guī)具體還包括：在商品住宅銷售及轉(zhuǎn)讓過程中，實(shí)行限房?jī)r(jià)、限對(duì)象、限轉(zhuǎn)讓的政策，對(duì)“三限房”購房人，自購房合同簽訂之日起五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，限售期相對(duì)更長(zhǎng)。

給非熱點(diǎn)城市降溫

此輪調(diào)控還有一個(gè)特征，即七座目標(biāo)城市都在“15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市”的范圍之外。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上周發(fā)布的8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)看，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)指數(shù)都在趨穩(wěn)，且所有一線城市環(huán)比都已停止上漲。但同時(shí)，部分二三四線城市仍有環(huán)比上漲，且同比漲幅明顯。從因城施策來看，這些城市的過熱風(fēng)險(xiǎn)不得不防，需要在政策上進(jìn)一步為樓市降溫。而從舉措看，效果醉快的還是XG、限貸以及加碼限售。

具體數(shù)據(jù)方面，在8月份的全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)中，長(zhǎng)沙的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅位居第一，達(dá)16.9%，環(huán)比漲幅則為0.2%。此外，石家莊環(huán)比漲0.1%，同比漲9.5%；重慶環(huán)比漲0.3%，同比漲12.9%；南昌環(huán)比漲0.9%，同比漲8.7%；西安環(huán)比漲0.3%，同比漲14.7%；貴陽環(huán)比漲0.7%，同比漲9.2%；南寧環(huán)比漲0.6%，同比漲12.5%。

此外，上述城市的庫存正在持續(xù)減少，一定程度上強(qiáng)化了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，8月份，南昌、南寧、貴陽等城市存銷比在10個(gè)月以下，重慶、西安等城市的存銷比在6個(gè)月以下。一般認(rèn)為，當(dāng)存銷比小于8個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)存在上漲壓力。

為購租并舉贏得時(shí)間

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，按往年調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，每輪樓市新規(guī)的“間隔期”大約是6到8個(gè)月左右。追溯來看，由去年3月上海“滬九條”開始，到去年10月，大約20個(gè)核心一二線城市集中出臺(tái)調(diào)控政策，今年3月份，北京出臺(tái)“3·17”新政又帶動(dòng)了部分城市升級(jí)樓市調(diào)控?，F(xiàn)在，又到了調(diào)控政策出臺(tái)的“時(shí)間窗口”，所以此次調(diào)控是對(duì)此前政策的補(bǔ)充和強(qiáng)化。

同時(shí)，新規(guī)的出臺(tái)時(shí)機(jī)也體現(xiàn)出預(yù)期管理的需要?！斑@次多個(gè)城市集體行動(dòng)升級(jí)調(diào)控，可能是為了防范在‘金九銀十’的特殊節(jié)點(diǎn)，出現(xiàn)樓市進(jìn)一步上漲的預(yù)期。”專家認(rèn)為。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟也指出：“從去年房地產(chǎn)大調(diào)控以來，一線熱點(diǎn)城市效果明顯，因此有人判斷樓市調(diào)控政策會(huì)松動(dòng)。但是，近兩天七城樓市調(diào)控加碼，傳遞了樓市調(diào)控不存在放松反而可能再度加碼的信號(hào)?！?/p>

陳晟認(rèn)為，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是更為核心、更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的問題。目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策不松動(dòng)，各種限制政策意在階段性平抑房?jī)r(jià)，是為建立購租并舉的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制贏得時(shí)間。

同時(shí)，此輪調(diào)控多數(shù)城市在“限售”上做文章，劍指“短線炒房”。海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超認(rèn)為，上述六座城市的限售期從兩年到五年不等，這也表明了政府壓制地產(chǎn)泡沫的決心。房子是用來住的，不是用來炒的，所以，房子可以買來住，但不能隨便炒賣，房地產(chǎn)的投機(jī)功能將持續(xù)弱化。