限貸繼續(xù) 商辦市場緩慢升溫

“3.26”之后，商辦市場成為了調(diào)控重災(zāi)區(qū)，無論是開發(fā)商還是購房者都是談虎色變，成交情況更是直逼零交易狀態(tài)。

不過，在調(diào)控持續(xù)發(fā)酵了8個月后 ，幾度灰暗的商辦市場正在發(fā)生新的變化。

近日，一則《北京商住公寓恢復(fù)貸款》的文章引發(fā)網(wǎng)絡(luò)瘋狂轉(zhuǎn)載，文章稱，“大興義和莊地鐵上蓋項(xiàng)目萬科天地項(xiàng)目，今天正式接受銀行五成十年貸款的同時，每平米單價上調(diào)兩千元。而其他的商住公寓項(xiàng)目也正在恢復(fù)銀行貸款，第一家正式落地之后，第二家第三家就會緊隨其后?！?

消息一經(jīng)發(fā)出后，觸動了無數(shù)人敏感的神經(jīng)。不過，彈房君在致電萬科該項(xiàng)目售樓處人員時，該工作人員稱，“該項(xiàng)目沒有接到任何可貸款指令，購房依然需要全額付款?！?

雖然此次消息被證實(shí)是一起烏龍事件，依然有不少聲音直指商辦開放貸款的可能性。對此，亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅表示，“至少年底前開發(fā)貸款的可能性不大。首先貸款額度本身就緊張，住宅部分貸款就已經(jīng)很緊張了，更別提商辦，其次調(diào)控的大方向趨于嚴(yán)格，因此不管是調(diào)控還是銀行貸款額度，年底前商辦放開貸款幾乎不可能?！?

然而，彈房君調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管商辦產(chǎn)品不能貸款購買，但在實(shí)際付款中也催生了諸多靈活的應(yīng)變策略。

看點(diǎn)

01

應(yīng)變之策：分期付款、代理注冊公司

據(jù)了解，由于政策限制購房必須以公司名義購買，個人不能購買。但好處在于，對于公司而言，商辦項(xiàng)目與公司間的分期付款并不違反調(diào)控規(guī)定，只要雙方達(dá)到合同即可。

北京鏈家某工作人員表示，北京很多在售商辦項(xiàng)目都是按照合同約定周期性付款，一般可以先付50%，給半年期限，也有一些項(xiàng)目可以達(dá)到一年甚至一年半的周期，之后再補(bǔ)齊另一半費(fèi)用。

彈房君調(diào)查了解到，北京大興區(qū)也扎堆開發(fā)建設(shè)了不少商辦類項(xiàng)目，且項(xiàng)目均可以為客戶提供公司注冊解決購房資格，且大都拉長客戶全款購房付款周期，比如金科天宸薈項(xiàng)目允許客戶1年時間分期付款。

此外，按照醉新的政策規(guī)定，商辦產(chǎn)品不能以個人購房，也成為大多數(shù)購房人的“攔路虎”。不過，在大量的購房需求間，也催生了一個新的現(xiàn)象:代理注冊公司買房。

上述鏈家人員表示，“由于政策規(guī)定，個人購買商辦項(xiàng)目必須以公司名義購買，因此個人買房必須名下有公司，才能直接購買，如果沒有公司，可以推薦代辦注冊公司的機(jī)構(gòu)，注冊費(fèi)用為1萬元左右，幫助完成購房名義的公司客戶注冊。”

據(jù)了解，由于注冊公司買房的流程簡單，且無其他風(fēng)險，公司名義購房商辦項(xiàng)目的現(xiàn)象已經(jīng)很普遍，有以朋友名義眾籌買房，亦有聯(lián)合親戚掛名買房。

看點(diǎn)

02

稀缺中小戶型成新寵

在新規(guī)的要求下，低總價小戶型產(chǎn)品成為商辦市場的新寵。據(jù)某商辦項(xiàng)目從業(yè)人員表示，“新政之后，相比大戶型產(chǎn)品而言，中小戶型由于總價低戶型稀少等特點(diǎn)，成為不少購房人的首選，而大戶型產(chǎn)品因?yàn)槊娣e大總價高，新項(xiàng)目單套建筑面積至少500平方米以上的項(xiàng)目多分布在五環(huán)、六環(huán)，沒有產(chǎn)商支持，也就沒有需求，成交非常慘淡?！?

彈房君調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然“326”的調(diào)控殺傷力非常大，但對于稀缺性的中小戶型而言，價格依然十分堅挺，沒有下滑的跡象。畢竟，低總價對于大多數(shù)購房人群而言是一個不小的誘惑。

另據(jù)某項(xiàng)目銷售人員透露，“有一部分商辦產(chǎn)品在設(shè)計之初采用了loft的功能空間，雖然面積40-50平左右，但是層高有4米多，且水電燃?xì)鈶?yīng)有具有，實(shí)際使用中可以改造裝修成LOFT用以辦公或居住。”

紙得注意的是，相比調(diào)控初期，人們對商辦產(chǎn)品有一定的心理接受度，成交情況也扭轉(zhuǎn)很多，不像之前那么慘淡。鏈家某工作人員表示，自9月份以來，鏈家代理的商辦產(chǎn)品的成交情況有明顯回升。

對于商辦產(chǎn)品升溫的現(xiàn)象，郭毅表示，“商辦產(chǎn)品本身還是有購買需求，不管是經(jīng)商或者辦公，都需要有一個經(jīng)營場所。不過在調(diào)控之后，經(jīng)過一輪需求的放緩，會出現(xiàn)成交量的升溫，同時調(diào)控力度的加大，也讓商辦產(chǎn)品的價格和選擇面有一個好的回歸，現(xiàn)在入手也是一個好時機(jī)?！?

不過，某項(xiàng)目開發(fā)人員表示對項(xiàng)目的銷售依然很憂心，“相比以往，北京商辦項(xiàng)目銷售艱難很多。一方面是全額付款壓力較大，許多購房者無力支撐，另一方面是政策的打壓下，人們對于商辦的積極性也越來越低，賣不出去的資金壓力非常大。”