房?jī)r(jià)進(jìn)入全面調(diào)控 類住宅也不讓漲了

在“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行”的基調(diào)下，深圳再次收緊始于2016年10月份的調(diào)控措施，并首次將類住宅納入價(jià)格監(jiān)管范疇。

1月19日，網(wǎng)傳多時(shí)的房?jī)r(jià)管理細(xì)則被深圳官方證實(shí)。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)官方微信發(fā)布《商品住宅和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售管理操作細(xì)則》的通知，對(duì)深圳開(kāi)發(fā)商所有關(guān)于價(jià)格（預(yù)售及備案）、開(kāi)盤(pán)的問(wèn)題進(jìn)行了一系列的限制，首次涵蓋商務(wù)公寓的價(jià)格管理。

細(xì)則正式公布的日期選擇在官方對(duì)樓市定調(diào)之后。1月17日召開(kāi)的廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議透露，繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和去庫(kù)存工作，深化住房制度改革。廣州、深圳這兩個(gè)熱點(diǎn)城市，必須嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有XG、限貸政策，增加商品住房土地供應(yīng)，整頓市場(chǎng)秩序，確保商品住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定。

前有監(jiān)管定調(diào)，后有執(zhí)行細(xì)則跟進(jìn)，深圳房?jī)r(jià)進(jìn)入“全面管控”狀態(tài)。

出臺(tái)限價(jià)細(xì)則

上述細(xì)則中明確將對(duì)預(yù)售價(jià)格進(jìn)行管理，對(duì)擬申請(qǐng)辦理預(yù)售的商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目資料進(jìn)行前期審查，對(duì)項(xiàng)目的申報(bào)價(jià)格進(jìn)行合理指導(dǎo)。

按照細(xì)則規(guī)定，申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目屬首次申請(qǐng)預(yù)售的，申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)，周邊無(wú)同類在售項(xiàng)目參考的，可參照周邊同類二手房?jī)r(jià)格；申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目屬分期開(kāi)發(fā)再次申請(qǐng)預(yù)售的，其戶型申報(bào)均價(jià)不得高于本項(xiàng)目前一期實(shí)際銷售價(jià)格，如前一期銷售的項(xiàng)目無(wú)同類戶型或價(jià)格明顯低于當(dāng)前市場(chǎng)平均價(jià)格的，可參照周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)。

同時(shí)完善預(yù)售價(jià)格備案和備案變更制度。細(xì)則規(guī)定市價(jià)格主管部門(mén)不再辦理商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目上調(diào)備案價(jià)格的變更手續(xù)，各管理局不再辦理相應(yīng)上調(diào)價(jià)格系統(tǒng)數(shù)據(jù)修改的有關(guān)手續(xù)，下調(diào)備案價(jià)格也需有度有節(jié)奏開(kāi)展，不得短期內(nèi)大幅度下調(diào)，防止房?jī)r(jià)大起大落。

有開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷人士向記者表示，此舉事實(shí)上相當(dāng)于政府已經(jīng)接管了“定價(jià)權(quán)”，確定了一個(gè)原則就是備案價(jià)格確定后，只能降價(jià)出售不能漲價(jià)。同時(shí)為了避免房?jī)r(jià)波動(dòng)過(guò)大，降幅也不能太大。

對(duì)于大型樓盤(pán)，前期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)銷售后，后面在同一地塊上開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不能隨著市場(chǎng)的行情上漲，捂盤(pán)惜售以后會(huì)減少，因?yàn)槲姹P(pán)也不能賺錢，反倒是增加運(yùn)營(yíng)成本。這對(duì)于購(gòu)房者是一個(gè)利好。

此外，該細(xì)則對(duì)現(xiàn)售房源價(jià)格管理作出規(guī)定，商品住房和商務(wù)公寓，現(xiàn)售價(jià)格“仍按預(yù)售申報(bào)價(jià)格確認(rèn)”。這對(duì)于一些希望通過(guò)“捂盤(pán)”，將預(yù)售盤(pán)轉(zhuǎn)為現(xiàn)售盤(pán)，來(lái)曲線規(guī)避“限漲令”的樓盤(pán)，則堵死了出口。同時(shí)精裝房也被納入價(jià)格管理體系，堪稱事無(wú)巨細(xì)。

中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任對(duì)此評(píng)價(jià)為“罕見(jiàn)”的行動(dòng)，以強(qiáng)行政手段管控房?jī)r(jià)更投射出深圳樓市調(diào)控的艱巨性，監(jiān)管層力保樓市平穩(wěn)運(yùn)行的決心可見(jiàn)一斑，“這個(gè)籌碼加上去，深圳樓市處于嚴(yán)控局面，2017年上半年不可能活躍”。

在該文件中，官方的表態(tài)是該《操作細(xì)則》是市規(guī)劃國(guó)土委落實(shí)深府辦[2016]28號(hào)文，建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措之一，有利于促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，防止房?jī)r(jià)大起大落。

首次管控類住宅價(jià)格

在繼北京表態(tài)打擊“商改住”違法行動(dòng)、上海暫停類住宅銷售后，深圳正式跟進(jìn)對(duì)商務(wù)公寓的管控。

上述管理細(xì)則對(duì)住宅價(jià)格作出管理外，商務(wù)公寓也一并納入價(jià)格管理范圍，在深圳尚屬首次。

在深圳執(zhí)行XG限貸的調(diào)控中，商業(yè)的商務(wù)公寓迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，2016年全市商務(wù)公寓的供應(yīng)量穩(wěn)步上升，全年共計(jì)36個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售，新增供應(yīng)增加28.3%至110.97萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史高位。

受調(diào)控政策影響，去年深圳商務(wù)公寓成交8750套，成交面積61.5萬(wàn)平方米，同比減少19%；而均價(jià)5.27萬(wàn)元/平方米，同比增長(zhǎng)則為10.9%，同樣創(chuàng)下歷史新高。

由于商住價(jià)格存在差異，商業(yè)項(xiàng)目改造為類住宅被質(zhì)疑由規(guī)避調(diào)控的嫌疑；擅自改變房屋單元空間分割、私接燃?xì)夤艿赖惹闆r，也引發(fā)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、消防等安全隱患的擔(dān)憂。同時(shí)，公寓在滿足小戶型剛需的同時(shí)也成為大批touzi客的買場(chǎng)，違背了監(jiān)管層擠壓樓市投機(jī)和touzi需求的基調(diào)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年12月上海商辦類產(chǎn)品（以類住宅為主）均價(jià)3.17萬(wàn)元/平方米，較年初漲幅達(dá)44%；深圳公寓均價(jià)則為5.27萬(wàn)元/平方米，同比增長(zhǎng)則為10.9%，接近一手住宅水平（5.3萬(wàn)元/平方米）。

不過(guò)自2017年開(kāi)始，監(jiān)管的目光開(kāi)始關(guān)注到類住宅市場(chǎng)。近日據(jù)稱是深圳規(guī)土委發(fā)布的關(guān)于整治商務(wù)公寓的意見(jiàn)稿在開(kāi)發(fā)商人士中流傳，有若干條款備受外界關(guān)注。其中，開(kāi)發(fā)商在建筑平面布局上，商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)。市場(chǎng)解讀稱，這意味著改造方向?yàn)轭愖≌纳虅?wù)公寓，將面臨叫停。

記者也從運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的人士處獲悉一份由寶安區(qū)對(duì)廠房改公寓等違法行為分類處置的文件，包括叫停已建成的廠房改公寓、酒店，以及查封、恢復(fù)投入使用或完工的部分。不過(guò)上述文件并沒(méi)有得到官方證實(shí)。

第一太平戴維斯touzi部董事吳睿發(fā)布的報(bào)告顯示，目前深圳新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）受開(kāi)發(fā)商追捧，這種“工改工”項(xiàng)目除了70%研發(fā)用房，開(kāi)發(fā)商可獲準(zhǔn)建設(shè)30%配套設(shè)施（含公寓）。

據(jù)第一太平戴維斯預(yù)測(cè)，未來(lái)5年工改工項(xiàng)目供應(yīng)面積571萬(wàn)平方米，其中20%為配套公寓，折合約115萬(wàn)平方米?？紤]到目前深圳政府對(duì)新興產(chǎn)業(yè)的扶持，開(kāi)發(fā)商激烈爭(zhēng)奪工改工項(xiàng)目的情況或仍將持續(xù)。

目前包括萬(wàn)科、金地、星河、深業(yè)、遠(yuǎn)洋等開(kāi)發(fā)商均涉足公寓市場(chǎng)，項(xiàng)目層面，包括萬(wàn)科深南道68號(hào)、遠(yuǎn)洋新天地等商業(yè)項(xiàng)目均改造為公寓；其中南山萬(wàn)科云城去年成交63億元高居商業(yè)銷售榜首位，在售產(chǎn)品主要為公寓。

在新的價(jià)格監(jiān)管下，必然會(huì)對(duì)深圳商務(wù)公寓項(xiàng)目銷售產(chǎn)生影響。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，如何適應(yīng)新形勢(shì)調(diào)整營(yíng)銷策略，是目前面臨的一大挑戰(zhàn)。

深圳中原研究中心王飛認(rèn)為，管理細(xì)則的出臺(tái)表明政府不希望有類似轉(zhuǎn)現(xiàn)售或者商務(wù)公寓的資金出口推漲房?jī)r(jià)，全面管制，防范漏洞。這樣的政策肯定對(duì)2017年房?jī)r(jià)是起到穩(wěn)定預(yù)期作用的，保證房?jī)r(jià)維持平穩(wěn)或小幅向下調(diào)整的趨勢(shì)，調(diào)整期新房是市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2016年12月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。結(jié)果顯示，12月70大中城市房?jī)r(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，僅重慶、 三亞 兩個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)1%，一線城市中唯廣州房?jī)r(jià)上漲，其余三個(gè)城市價(jià)格環(huán)比持平，這被認(rèn)為調(diào)控初見(jiàn)成效。