中國房?jī)r(jià)2017年這樣走

中國房?jī)r(jià)無人看空：繼續(xù)上漲已逐漸成為共識(shí)

這個(gè)國家的房?jī)r(jià)泡沫比中國大好多 外國人正幫它買單

根據(jù)一份路透調(diào)查顯示，在中央防范金融風(fēng)險(xiǎn)、抑制資產(chǎn)泡沫的主基調(diào)下，今年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境偏緊，尤其體現(xiàn)在信貸、融資條件的邊際收緊。全國住宅均價(jià)漲幅將從去年的兩位數(shù)逐步收窄，上半年末預(yù)計(jì)回落至5%左右，到年底續(xù)降至近持平水準(zhǔn)。

受訪者指出，樓市成交下滑以及房企融資條件趨緊，將限制房地產(chǎn)開發(fā)touzi增速，而嚴(yán)格土地融資規(guī)定，也將讓去年炙熱的土地市場(chǎng)降溫；不過熱點(diǎn)地區(qū)土地仍繼續(xù)受追捧，調(diào)整幅度有限。

11家接受路透調(diào)查的中外機(jī)構(gòu)對(duì)全國住宅均價(jià)的預(yù)估中紙顯示，今年房?jī)r(jià)仍將上漲但漲幅收窄，上半年末漲幅為5%，到年底縮窄至2%。有三家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)上半年房?jī)r(jià)持平，一家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)下跌，預(yù)測(cè)區(qū)間從-5%到8%不等；全年房?jī)r(jià)有三家預(yù)計(jì)會(huì)下跌。

此次調(diào)查在2月20-27日進(jìn)行，多數(shù)分析師預(yù)測(cè)所依據(jù)的數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)。上半年房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度是指該年6月與上年6月相比的漲跌幅，年度變動(dòng)幅度指該年12月與上年12月相比的漲跌幅。

“房?jī)r(jià)漲幅放緩、總體收窄是貫穿2017年全年主要趨勢(shì)?！苯煌ㄣy行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹表示，其中在行政化“去火”措施，以及財(cái)政金融手段的管控下，一線和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)同環(huán)比漲幅將明顯縮窄；而三線城市在相對(duì)寬松的環(huán)境中繼續(xù)去庫存任務(wù)，房?jī)r(jià)漲幅可能稍有改善但也會(huì)受到風(fēng)向標(biāo)城市影響。

受訪者指出，受調(diào)控影響需求回落，但同時(shí)供給也在減少，尤其是土地供應(yīng)下降推高了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而資金面雖邊際收緊但總體仍處于一定水準(zhǔn)，意味著今年房?jī)r(jià)仍有上漲動(dòng)力；另一方面，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅將明顯收窄或下跌，未受調(diào)控的三四線城市還面臨去庫存任務(wù)，房?jī)r(jià)即使上漲也漲幅有限，加之去年下半年基數(shù)抬高，整體房?jī)r(jià)漲幅將逐漸縮窄。

鏈家研究院研究員許小樂表示，目前信貸在持續(xù)收緊的通道中，抑制資產(chǎn)泡沫、促進(jìn)資金“脫虛向?qū)崱笔谴筅厔?shì)所在，隨著國家對(duì)房?jī)r(jià)漲幅過快城市的信貸收縮和XG限貸的進(jìn)一步收緊，全國整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力有明顯減弱。其中，一線和重點(diǎn)二線城市有較強(qiáng)的自住基礎(chǔ)、且供需矛盾長(zhǎng)期存在，預(yù)計(jì)2017年以穩(wěn)定為主。

醉新2017年住宅均價(jià)變動(dòng)的預(yù)測(cè)紙，與去年9月進(jìn)行的前次調(diào)查結(jié)果一致。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年12月70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲12.4%，今年1月漲幅稍回落至12.2%。

中國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)月度圖表

去年房地產(chǎn)銷售爆發(fā)也將房地產(chǎn)開發(fā)touzi增速從1%推高到6.9%，但隨著政策的收緊，幾乎所有受訪者都預(yù)計(jì)今年touzi增速將回落，13位受訪者的預(yù)估中紙為3%，預(yù)估醉高紙為持平于去年增速，有三位預(yù)計(jì)零增長(zhǎng)，為醉低紙。

廣發(fā)證券首席宏觀分析師郭磊認(rèn)為，由于城市化進(jìn)程仍在繼續(xù)，加上新房庫存較低，房地產(chǎn)touzi仍會(huì)維持一定自然增速。2017年在融資條件約束和需求端調(diào)控背景下，可能會(huì)回落至4-5%。

對(duì)于去年炙熱的土地市場(chǎng)，近七成受訪者認(rèn)為，隨著房企融資條件收緊和土地出讓方式更改，今年土地市場(chǎng)會(huì)降溫，體現(xiàn)在“地王”減少、土地成交面積、金額下降等；其他受訪者則強(qiáng)調(diào)一線和部分二線的土地（尤其是住宅地塊）仍是優(yōu)質(zhì)稀缺資源，熱度很難降下來。

“熱度將會(huì)有所緩解，”鏈家的許小樂指出，一方面房企融資渠道在持續(xù)收緊；另一方面為了減少“地王”頻出對(duì)市場(chǎng)的影響，除了正?！罢信膾臁眱r(jià)高者得的土地拍賣方式外，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”等手段的推出也一定程度上有利于調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)的溫度，但大型房企仍然會(huì)在核心城市爭(zhēng)奪土地市場(chǎng)。

信貸條件從緊

受訪者認(rèn)為，在中央將防范金融風(fēng)險(xiǎn)列為經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)的情況下，今年房地產(chǎn)信貸、融資從緊在意料之中，從目前市場(chǎng)情況看，房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩但趨勢(shì)仍待鞏固，不排除“因城施策”進(jìn)一步收緊的可能。

鏈家許小樂稱，2016年以來的這波房地產(chǎn)熱潮在帶動(dòng)成交量?jī)r(jià)齊漲的同時(shí)，也推動(dòng)了市場(chǎng)的看漲預(yù)期，并且這個(gè)預(yù)期范圍之廣、力度之強(qiáng)是比較罕見的。這種情況下市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控政策的消化期越來越短，抑制房?jī)r(jià)的過快上漲和資產(chǎn)泡沫的累積需要長(zhǎng)期的持續(xù)性調(diào)控政策，因此預(yù)計(jì)針對(duì)房企和個(gè)體購房人的信貸或融資渠道在2017年會(huì)持續(xù)收緊。

在具體收緊方式上，交通銀行的夏丹表示，針對(duì)買房人，監(jiān)管部門可能加強(qiáng)對(duì) 按揭貸款 的窗口指導(dǎo)，清查各種個(gè)人信貸創(chuàng)新辦法；銀行不僅嚴(yán)把準(zhǔn)入審核，拉長(zhǎng)貸款發(fā)放周期，從總量上也可能采取縮小或嚴(yán)控房貸規(guī)模和增速、提高貸款利率的辦法，對(duì)非普通或改善性住房從嚴(yán)確定其首付比例和利率。

針對(duì)開發(fā)商，銀行普遍在嚴(yán)控開發(fā)貸和名單制管理的基礎(chǔ)上繼續(xù)壓降，各類違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的渠道也已逐漸被堵上，房企發(fā)債等其他渠道可能繼續(xù)收緊，融資成本將會(huì)明顯提高。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”后，地區(qū)分化明顯，具體到地區(qū)樓市預(yù)測(cè)，受訪者差異較大，當(dāng)被問及2017年有哪些城市房?jī)r(jià)仍可能有較大漲幅，他們提到的城市包括：一線城市及周邊地區(qū)、部分人口凈流入的二線城市，如武漢、重慶、成都等。但13位受訪者中有五位預(yù)計(jì)不會(huì)有城市出現(xiàn)較大房?jī)r(jià)漲幅。

在“個(gè)別去年價(jià)格漲幅過快的城市是否面臨嚴(yán)重下行風(fēng)險(xiǎn)”問題上，受訪者觀點(diǎn)呈對(duì)半分，一半認(rèn)為不會(huì)有嚴(yán)重下行風(fēng)險(xiǎn)，主要理由是去年的熱點(diǎn)城市有基本面支撐、touzi渠道仍有限等；另一半認(rèn)為會(huì)有嚴(yán)重下行風(fēng)險(xiǎn)，他們提及的城市包括無錫、鄭州、蘇州、合肥等。

對(duì)于目前中國房?jī)r(jià)水平與經(jīng)濟(jì)基本面以及發(fā)展前景的匹配程度時(shí)，13家接受調(diào)查的分析機(jī)構(gòu)給出7的預(yù)估中紙，認(rèn)為超過合適水平，預(yù)測(cè)區(qū)間為6-9，前次調(diào)查中紙為8，接近“房?jī)r(jià)極度高估”。