“小產(chǎn)權(quán)房”不能轉(zhuǎn)正 走向長租是必然趨勢(shì)

國土資源部、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》，通知中特別提到：“防止 小產(chǎn)權(quán)房 通過不動(dòng)產(chǎn)登記合法化”。這就意味著，“ 小產(chǎn)權(quán)房 ”是不可能拿到不動(dòng)產(chǎn)證再進(jìn)行交易的，也就是說“小產(chǎn)權(quán)房”不能轉(zhuǎn)正。

“集體用地建租賃房”與“小產(chǎn)權(quán)房”不同

此前，國土資源部會(huì)曾同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，里面提到，在集體建設(shè)用地上建房，供非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，甚至是城市居民、外來務(wù)工人員租住。當(dāng)時(shí)，就有人誤以為“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正與此次集體建設(shè)用地建租賃房問題有何關(guān)聯(lián)。

然而，土地利用司負(fù)責(zé)人解釋，建設(shè)集體租賃住房與“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)區(qū)別。一個(gè)是依法依規(guī)，一個(gè)違法違規(guī)，不能混為一談。集體租賃住房，用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃“三大規(guī)劃”，經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)，依法實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記，而且只用于租賃。

“小產(chǎn)權(quán)房”不能轉(zhuǎn)正

據(jù)悉，“小產(chǎn)權(quán)房”本身就不是一個(gè)法律概念，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，又稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。既涉及違法用地，又涉及違法建設(shè)和違法銷售，產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)。

專家分析，此次在通知中“防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動(dòng)產(chǎn)登記合法化”，被單獨(dú)地列為一個(gè)條目，雖然沒有更多細(xì)則，但足見國家對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的嚴(yán)格管控。也是對(duì)此前網(wǎng)絡(luò)流傳“小產(chǎn)權(quán)房可以通過繳納部分差價(jià)款，而納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍，以‘洗白’其尷尬身份”謠言的一個(gè)正面回應(yīng)。

為什么會(huì)有那么多人購買小產(chǎn)權(quán)房呢？其一，巨額利益誘惑。其二，價(jià)格較商品房相對(duì)便宜。其三，村民利益可觀。村民可通過小產(chǎn)權(quán)房買賣獲取利益可觀的分紅，或通過出售自住房得到數(shù)目不菲的金額，極具誘惑。

“小產(chǎn)權(quán)房”走向長租是必然趨勢(shì)

記者通過走訪了解到，現(xiàn)在已經(jīng)有一部分城中村內(nèi)的集體建設(shè)用地蓋房，不再全部用來出售，而是有相當(dāng)一部分人集體建設(shè)成租賃房。如此前記者曾暗訪過的茶山劉政院小區(qū)租房一條街就是由此而來。

中國指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國政曾分析，“小產(chǎn)權(quán)房”走向長租是必然的，也是雙贏的。目前，武漢周邊的黃陂、江夏、東西湖都有大片集體建設(shè)用地，這些用地上無疑也有不少“小產(chǎn)權(quán)房”。如果將這些“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)成租賃住房，租金不高，又有租售并舉這些政策扶持，保障承租人權(quán)益，如租房人子女上學(xué)問題，就會(huì)有大量承租人去租賃，此舉極有可能帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的發(fā)展，形成城郊新商圈。