春節(jié)最大的騙局：故鄉(xiāng)的樓市 你被騙了嗎？

對于生活在一二線城市的新移民來說，春節(jié)返鄉(xiāng)是一件風險極大的事情。

買票困難、人情債太多、被逼婚等等，其實都不算什么。

醉危險的是：故鄉(xiāng)樓市的誘惑！

北上深的房價，動輒已經(jīng)是每平米六七萬元；天津、南京、杭州、鄭州這類城市的新房，往往也已經(jīng)超三奔四(萬元)了。當新移民們回到故鄉(xiāng)時，驚訝地發(fā)現(xiàn)：自己所在地級市房價只有六七千，縣城只有三四千！而且，銀行上趕著給貸款，開發(fā)商哭著喊著要把房子賣給你。

辛辛苦苦在中心城市打拼了N年，發(fā)現(xiàn)自己手里的錢連個首付都不夠。有的人甚至連“房票”所需要的社保年限都還沒有攢夠，眼看著房價絕塵而去，首付比例越調(diào)控越高，徹底失去了追趕的信心。

要不，就在家鄉(xiāng)買套房子吧，付個首付，按揭壓力也不大。雖然暫時用不上，但至少搭上了樓市的車。即便三四線城市的樓市是趟慢車，也比拿著現(xiàn)金裸奔好吧。更何況，家鄉(xiāng)的樓盤看起來也不比北上深的房子差，在城市里還算是主流片區(qū)。于是一咬牙，千古恨就“做成了”。

隨著時間的推移，后果開始顯現(xiàn)：僅有的資金交給了故鄉(xiāng)樓市，所以一二線城市的房價更追不上了。更讓人沮喪的是，故鄉(xiāng)的房子很難出租，因為外來人口不多，每家每戶都有幾套房子。每月要供樓，付管理費，房子很難出租，也無法自用。幾年下來，漲幅跟自己實際生活的中心城市相比，已經(jīng)是天壤之別了。

賣嗎？很難在合適的價位找到真正的買家。

這類故事在過去10多年里，年年都在上演。而且每當一二線城市房價大漲之后，這類現(xiàn)象就會集中重演一次。

為什么三四線城市的樓市，大多數(shù)成為“吃錢不吐骨頭”的陷阱？

原因很簡單：所有的城鎮(zhèn)化，都帶來人口失衡，強者恒強、弱者恒弱。中國是一個政府分配發(fā)展機會和資源的國家，所以人口、資金必然是持續(xù)流向高級別的城市。換句話說，首都、直轄市、省會城市、計劃單列市或者中心城市周邊的三四線城市，永遠具有強大的競爭力。

如果你的故鄉(xiāng)“十三不靠”，又沒有類似溫州、泉州那樣的內(nèi)動動力，那么樓市很難有出頭之日。

國家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”曾公布過一個調(diào)研結(jié)果：中國各類城市規(guī)劃的新區(qū)里，足以裝下34億的城鎮(zhèn)人口。也就是說，我們在為全世界的“城里人”建房子。

我曾梳理過200多個地級市的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)其城鎮(zhèn)人口的居住面積普遍達到了25平米以上。在眾多的地級市、縣級市和縣城里，房屋的主要形式不是商品房(統(tǒng)計局統(tǒng)計的庫存，只包括商品房)，而是各類集資房、自建房、 小產(chǎn)權(quán)房 等等。中小城市普遍整體上人口嚴重流失(主要是農(nóng)村人口在外流)，市區(qū)人口增長緩慢，外來人口比例不高，擁有自住房比例則非常高。

在網(wǎng)上流傳一個段子：由于多數(shù)家庭普遍是獨子獨女，那么兩個年輕人組成家庭之后，以后他們各自可以從爺爺奶奶、爸爸媽媽那里繼承兩三套房子，未來他們的孩子將擁有七八套各類祖?zhèn)鞯姆课荨Ｊ聦嵣?，這種情況只會在三四線城市發(fā)生，很難在外來人口不斷擁入的中心城市發(fā)生。

所以，中國絕大多數(shù)城市的房屋供應已經(jīng)過剩了，未來有持續(xù)上漲能力的，只是幾十個有人口競爭力的中心城市。在三四線城市，房屋正在歸回居住的本來屬性，touzi價紙越來越低。如果同樣開征房地產(chǎn)稅，大量住房將被拋棄，變成垃圾，醉終只能拆除。

說穿了，城鎮(zhèn)化就是中心城市不斷吸血小城市和鄉(xiāng)村的過程。你悲憤也罷，抗議也罷，是無法阻止的，因為不僅中國如此，歐美日也同樣，這是人類的共同趨勢。逆城市化，只是一個傳說。

比如日本，是城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成了的國家，全國總?cè)丝谠谧斫淮纹詹橹?2015年4月公布)下降了95萬，但東京人口卻逆勢增長了35萬人。美國也已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化，但東西海岸的人口聚集區(qū)，仍然持續(xù)對中部吸血，洛杉磯、舊金山和紐約房價不斷創(chuàng)出新高，中部很多中小城市房價仍然在金融風暴醉慘烈的水平附近掙扎。而這，恰恰是特朗普上臺的原因。

中國的城鎮(zhèn)化只進行了一半(城市有增量人口)，

中國的中心城市仍然在控制土地供應以控制人口總量(大城市樓市采取饑餓療法)，

中國的金融市場仍然缺乏信用(普通人的錢沒有地方去)，

中國的touzi主體仍然是地方政府和國企(經(jīng)濟低效，發(fā)鈔速度難以降低)，

中國仍然無法均分發(fā)展機會(中心城市擁有更多機遇)

……

所有這些，都讓中心城市的房價難以下跌。

所以，回故鄉(xiāng)買房是件風險極大的事情。除非你的故鄉(xiāng)是中心城市(武漢、成都之類)，或者中心城市附近的城市(廊坊、東莞、嘉興之類)，或者是有顯著人口增量的城市(徐州、泉州之類)，或者你真的想返鄉(xiāng)發(fā)展，否則，還是克制住誘惑吧。

這一輪XG政策之后，你和太太的“第一次”(購房貸款)越來越珍貴，輕易不能濫用。因為“第二次”會貴很多，貴到你嗔目結(jié)舌、無法承受。