有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權(quán)

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示：截至9月13日，全國50大熱點(diǎn)土地出讓城市合計(jì)土地出讓金額達(dá)2.13萬億，相比2016年同期的1.53萬億上漲了38.8%。其中北京、杭州、南京、重慶土地銷售凈額超過千億，上海、武漢、蘇州、鄭州、天津、廣州、合肥、佛山、濟(jì)南、成都等城市賣地超過500億。

全國50城土地出讓金額達(dá)2.13萬億 同比增38.8%

調(diào)控并未阻礙房企拿地步伐。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房企在購置土地方面仍表現(xiàn)積極。1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14229萬平方米，同比增長10.1%，增速比1-7月份回落1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6609億元，增長42.7%，增速提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。

長三角醉受關(guān)注

“有規(guī)模才有江湖地位”已成為房地產(chǎn)行業(yè)目前共識。正因如此，大型房企仍然積極獲取土地資源。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-8月，全國房地產(chǎn)企業(yè)土地成交權(quán)益金排在前三的是碧桂園、萬科和保利。

從各城市群拿地權(quán)益金額來看，長三角仍是房企重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。長三角地區(qū)TOP10企業(yè)拿地總價(jià)高達(dá)2497億元；中西部和珠三角以1673億元和1463億元分列第二、第三位；環(huán)渤海地區(qū)由于推出土地城市數(shù)量較少及熱點(diǎn)城市如北京多為聯(lián)合體競得，拿地總額位列第四位，為1378億元。

從城市排行榜來看，一二線城市仍為房企拿地touzi的核心，部分三四線城市土地交易活躍。1-8月，全國土地成交金額TOP10城市總計(jì)成交8663億元，同比增長34.3%；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交17412萬平方米，同比增長8.5%。其中，北京以1640億元的成交總價(jià)保持冠軍位置，同比上漲273%，政府加大土地供應(yīng)效果明顯；重慶和廣州同比漲幅超100%，分別以948億元與686億元的成交總額排名第4、第6位；濟(jì)南在8月以較高的成交總價(jià)進(jìn)入榜單前十。規(guī)劃建筑面積方面，徐州和廣州增長顯著，同比增長率分別為176%和135%。

從重點(diǎn)城市土地成交權(quán)益金額TOP10房企來看，北京、南京、重慶和廣州超六成席位為全國性品牌房企。

克而瑞研究中心高級研究員沈曉玲認(rèn)為，在政策嚴(yán)格的今年，房企拿地依然積極。從主觀因素來看，大型企業(yè)、航母型企業(yè)本身就需要做大規(guī)模，因此積極補(bǔ)貨；有一定規(guī)模、想進(jìn)一步提升行業(yè)地位的企業(yè)也會(huì)積極拿地。

沈曉玲表示，客觀環(huán)境較好的市場雖然有著非常嚴(yán)格的政策，但市場整體需求仍較為旺盛，房企依舊愿意在這些城市布局，如長三角、珠三角城市圈等。拿地方式上，今年以收并購居多，這要求企業(yè)從談判技巧和項(xiàng)目測算入手，而一級拿地和棚戶區(qū)改造對企業(yè)有資質(zhì)要求，如果企業(yè)此前沒有類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，則風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。

拿地者多審慎

盡管大型房企在今年以來拿地積極，但對未來的拿地態(tài)度出現(xiàn)分歧。包括 恒大 、萬科、融創(chuàng)、碧桂園等企業(yè)表示未來會(huì)審慎拿地，而中海、保利、龍湖、 富力 等則態(tài)度相反。

恒大充足的土地儲(chǔ)備總量遠(yuǎn)超其他品牌房企，土儲(chǔ)中一二線城市占比達(dá)72.6%?；趯ΜF(xiàn)金流和利潤的考量，恒大在半年報(bào)中稱，準(zhǔn)備在2017年7月至2020年6月，將土地儲(chǔ)備總量控制在每年負(fù)增長5%-10%。據(jù)克而瑞研究中心分析，這相當(dāng)于每年減少1000至2000萬平方米拿地量。

融創(chuàng)中國在半年報(bào)中稱，上半年土地公開市場熱度不減，出于謹(jǐn)慎考慮，大幅減少在土地公開市場拿地。融創(chuàng)表示，其把握住2015年及2016年的土地市場機(jī)會(huì)，完成了一線、環(huán)一線及核心城市的全國化土地儲(chǔ)備布局，獲得了充足的土地儲(chǔ)備，并且在與萬達(dá)就13個(gè)文化旅游項(xiàng)目91%的股權(quán)達(dá)成合作，使其土地儲(chǔ)備得到進(jìn)一步補(bǔ)充。這足夠支持公司在未來幾年保持穩(wěn)健增長，未來將減緩獲取土地。

不過，中海對于未來拿地態(tài)度表現(xiàn)略積極。半年報(bào)中公司表示，下半年仍會(huì)采取積極參與、細(xì)心研判、審慎出價(jià)的原則，在公開土地市場補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，同時(shí)開拓更多渠道。下半年預(yù)計(jì)將會(huì)繼續(xù)保持積極拿地力度，計(jì)劃全年新增約1600萬平方米土地，拿地開支1000億。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，企業(yè)的拿地計(jì)劃與其發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展速度和發(fā)展目標(biāo)相匹配，也與其發(fā)展戰(zhàn)略、負(fù)債率、現(xiàn)金流匹配。部分企業(yè)在過去大量儲(chǔ)備土地，帶來高負(fù)債率，如今降低負(fù)債率的方法就是提高銷售規(guī)模、減少土地獲取。而中海地產(chǎn)等房企提出將積極拿地，是因?yàn)檫@些企業(yè)過去的發(fā)展速度低于行業(yè)平均水平，如今要繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。

歐陽捷認(rèn)為，“有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權(quán)?！备鶕?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，房企前30強(qiáng)今年以來拿地力度強(qiáng)勢增長，拿地規(guī)模已達(dá)去年七成；百強(qiáng)房企半年度的銷售金額集中度達(dá)58.1%，較去年提升了13.3個(gè)百分點(diǎn)；前十大房企市占率達(dá)26.6%，較2016年底升了7.9個(gè)百分點(diǎn)，集中度上升趨勢明顯。